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晴れ時々幸せ

マンション購入を現金一括で購入するメリット・デメリット

      2016/09/24

マンション購入を現金一括で購入するメリット・デメリット

夢のマイホーム!マンション購入!

多くの人はローンを組むとは思うのですが、マンション購入の為にお金を貯めて、現金一括購入という人もいると思います。

現金一括購入の場合メリットしかないようにも思えますが、デメリットや注意点もあるのでまとめてみました。

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マンションを現金一括購入のメリットは?

■住宅ローンの金利負担、諸費用の一部を負担しなくてよい

一括購入の場合、住宅ローンの金利負担をしなくて済むことがやはりメリットといえます。住宅ローン利用にあたっては融資手数料もかかりますし、連帯保証人を保証会社に頼む場合には保証料、団体信用生命保険料などの諸費用がありますが、それもかかりません。

さらに、抵当権を設定すると仮定した場合、抵当権の設定登記費用もかかりませんし、フラット35も利用しないため、その検査手数料もかからなくなります。

■契約、引き渡しが早くなる

これはメリットでもありますし、デメリットでもあります。

住宅購入にあたっては、チェックしておきたい項目が多数あります。

住宅契約前までに、住宅購入への見方が変わり、購入を見合わせる人もいることを考えると、一括購入は安易な契約をしやすくなるデメリットがあると言えるでしょう。

その一方で、住宅ローンの審査を待つなどの手間がないため、契約が完了し引き渡しが行われるまでの間の家賃を浮かせることができるメリットもあります。

引用元-住宅購入はローンが得か、一括購入が得か | マイナビニュース

マンションを現金一括購入する場合のリスクとは?

少子高齢化、過疎化のリスク

少子高齢化で、地方の人口は減少していますし、全国的には空き家も増加しているなど、地方での不動産投資は、賃貸需要の低迷とともに厳しい状況になる可能性もあります。

借りてもらえるかどうかというリスクが高い地域もあるため、最低限の勉強をしておかないことには、マンションを購入したものの、入居者が入らずに、期待していた利回りがとれない、売ろうとしたら購入価格よりもかなり値下がりしてしまった、などのリスクがあります。

どこでどのような物件を購入するのかという、不動産投資を行う、一番最初の時点で、結果がほとんど決まってしまうこともあります。

流通性や築年数のリスク

流通性が高く、売りやすい物件を購入するということが最低限の前提条件となります。

また、古い物件を購入する場合は、修繕費用が高額になりがちですし、築浅の物件に比べれば、長持ちしないため、最終的な投資効率は高いとはいえなくなります。

現金で購入するのであれば、築浅の物件を人気のある地域で探すというのもリスクを小さくする方法となります。

新築物件のリスク

ただし、新築物件については、投資としての利益がほとんど取れないため、営業トークで税金が安くなるなどといわれても購入しないことが懸命な場合が多くありますので、注意が必要です。

基本的に、不動産投資は、物件の実力を読める力がないと失敗します。

引用元-現金一括でマンションを買えばリスクはないのか?

マンションを現金一括購入すると税金は高くなる?

<税金が高くなるの?>

という質問を以前購入頂きましたお客様から聞かれた事があります。

ローンを使わないで現金にて不動産を購入した場合は税金自身が高くなるのか?という質問でした。そういった事はありません。

しかしながらローンを利用すると住宅取得促進税制(ローン控除)と言われる控除がある場合があります。年末の借り入れ残高の数%を所得税から差し引くというものです。

もし仮に現金でも購入できるが住宅ローン控除を受けたいのでローンを借りる場合はその控除額と金利ではどちらが得か?という計算をしないといけません。

もっともこの税制は時限立法で優遇幅が拡大されているだけなので数年たてばもう廃止になっているかもしれませんしその時にまたローンが優遇される税制があるかも知れません。

どちらにしてもローンを使う場合と現金にて購入する場合では安くはなっても高くはならず通常の水準で控除がないというだけです。

引用元-マンションを現金にて購入する場合の注意点

無理な現金一括払いはやめておく?

マイホームの一括購入にはさまざまなメリットがあります。

しかしだからといって、貯金をすべてつぎ込んで住宅を一括購入してしまい、手元に資金がなくなってしまうことのないようにしたいです。

マイホームを手に入れても、いざというときの教育資金や医療費などがなくなってしまっては本末転倒です。

また、マイホームを一括購入した人のもとには「税務調査」が入る可能性もあることを覚えておきたいところ。

税務署は、土地やマイホームを購入した人を法務局からの情報によって把握しています。
その情報をもとに、「お尋ね」と呼ばれる書類が、税務署から購入者に送付されることがあります。通常、数千万円にものぼる現金を個人で準備するのは容易ではありません。

この「お尋ね」の目的は、住宅の購入資金がだれかから贈与されたものでないかどうかを確認し、場合によっては贈与税を課税することです。

税務署から「お尋ね」が来たとしても、適正な申告をしていれば何も心配はないので、堂々と対応すれば問題ありません。

ちなみに、住宅資金として親などからの援助を受ける場合、特例を受けることができる制度もあるので、必要な人はそうした制度についても把握しておくとよいでしょう。

引用元-現金一括購入でのメリット・デメリット|オウチーノ de ヨムーノ

マンションを選ぶ時の大切なポイント

1. 総戸数

マンションの総戸数の大小は、マンションを選ぶとき、判断の分かれる所です。

小規模のマンションであれば、低層住宅であることも多く、人の出入りが少ない、一戸建てが多く並ぶ落ち着いた住宅地にあり静か…などのメリットがあります。

ただネックもあり、管理人の勤務時間が短かったり、一住戸当たりの管理費などの負担額が多かったりもします。それに対し、総戸数が100戸を超えるような規模の大きなマンションは、人が多くガヤガヤした雰囲気がありますが、いくつかのメリットがあります。

管理人が常駐または勤務時間が長い、一住戸当たりの管理費などの負担額が比較的少ない、エントランスや公園など敷地内の共用施設が充実している、大手企業による分譲・施工であることが多く安心感があるなど…。また総戸数が200戸を超えるマンションになると、棟内にシアタールーム、キッズルーム、ライブラリー、プール、温泉、洗車場など豪華な設備が充実しているマンションも少なくありません。

2. 築年数

マンションの築年月は新しいに越した事はありませんが、立地や広さなど他の条件も満たそうと思えば、多少の妥協は必要かもしれません。

また資産価値の観点、購入後の値下がり率のことを考えると、築後10年以上のマンションがオススメです。

物件によりますが、築後10年を経過すると価格の下落率が低下するため、売却する際、購入した時点の価格に比較的近い価格で売却できるかもしれません。

また築年数を考える上で欠かせないのが、建築基準法です。これまでに何度も改正されており、その都度、耐震性などの基準が変更されています。

主な建築基準法の改正には、1971年(昭和46年)に鉄筋コンクリート建築の帯筋の強化、1981年(昭和56年)新耐震基準の導入、などがあります。

これらの年代を基準に、選ぶマンションの築年数を考えるのも一つです。

ただ、これらの改正以前に建築されたマンションが危険というわけではなく、例えば阪神大震災の揺れに耐えたマンションも多くあります。

引用元-マンションの選び方がわかる『マンション 大全集』

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